活下去!抄底万达一年后“华南首虎”面临

万达 2018-11-07 18:32:42

  2017年7月19日,万达索菲亚大酒店贵宾厅,先后传来摔杯声、争吵声。会场的背景板前后变化三次,发布会被临时推迟1个半小时后,房地产史上最大规模交易方才尘埃落定。

  在这场交易中,万达忍痛甩卖637.5亿元的文旅资产,融创以438.44亿元的价格接手了13个万达文旅城,富力以199.06亿元接受了77个万达酒店,平均每个酒店仅2.58亿元。

  以市场价值来看,这77家酒店价值为330亿元,富力以六折的价格悄取。转瞬间,在富力2017年的年报里,就多出了131.07亿元的“议价收购收益”。

  然而,命运之神不会一直眷顾。一年多过去,昔日的“华南五虎”之首富力陷入了高负债的泥潭。

  11月5日,富力地产发布公告,拟进行新H股的发行,计划发行不超过8.06亿股,此次H股发行将融资近百亿。

  发行新H股所得的款项,将用于补充公司资金,包括债务、补充营运资金等。

  最近一段时间,楼市低迷,股市更加低迷,地产股普遍大跌,富力为何这个关口进行股权融资?

  今年以来,富力已经连续3次发债遇阻。国际评级机构惠誉,一度将富力评级,从BB调低到BB-。

  然而,屋漏偏风连阴雨。截至10月底,富力地产累计销售956.6亿元,而富力此前为自己订下的目标是1300亿。如今只剩下两个月,目标仅完成七成多。

  雪上加霜的是,楼市金九银十不再,即便房企大肆促销,10月份多家房企销量也未能提振起来。

  10月份,富力单月权益销售额仅为87亿元,环比下降15.37%。销售面积与9月份的78.84万平方米相比,环比下降8.23%。这意味着,打折促销,效果不大。

  销售态势不断下行,回款速度不如预期。与此同时,融资过程一再遇阻,现金流持续流出,高负债的富力面临企业成立以来最大的。

  万科“活下去”,一向以激进著称的孙宏斌都表示“安全第一”,以“三高”(高负债,高杠杆,高周转)著称的恒大也连续三年都将“降杠杆”列为企业任务。

  截至2018年三季度,富力总负债2863亿,其中流动负债为1556亿元。短期借款和一年内到期的非流动性负债,总计为372.6亿元,这是亟待的债务。

  这个数字看起来不高,毕竟万科的总负债接近万亿。但要知道,富力早已不复当初“华南五虎”的荣光,无论企业规模,还是总资产,都无法与同属“华南五虎”的恒大、碧桂园相匹比。

  负债高企,不是问题,只要资产可以支撑,只要现金流能够覆盖就行。但问题是,富力不仅总资产扩张不畅,现金流更是遇到问题。

  以净负债率来衡量,从2015年到2018年年中,富力的净负债率从124.3%攀升到187.5%。就在最近半年时间,富力的净负债率又扩大将近18个百分点。

  在现金流方面,从2012年到2018上半年,富力的经营性现金流已经连续六年半告负,现金总流出473.72亿。这其中,2017年全年的经营性现金流为-72.87亿元,今年上半年,这一数字就是-83.8亿元。

  截至三季度,富力地产可用现金余额约192.24亿元,而短期借款为180.8亿元,现金勉强能覆盖短期借款。

  与行业对比,这三年多来,恒大净负债率,从最高位的240%以降到127.3%,2020年将会进一步下降到70%,去杠杆成效显著。

  再与龙头万科对比,2018年上半年,万科净负债率仅为32.7%。负债低,现金流充足,所以万科才能玩一边大喊“活下去”一边大肆抄底的游戏。

  在楼市上行期,加杠杆是扩张的利器,恒大、碧桂园皆是借此鱼跃龙门。但在楼市下星期,加杠杆却是给自己装上了定时,高负债带来高风险。

  2017年,富力大肆入场买地。这一年,富力斥资584.3亿元,增加了1811万平方米的土地储备,主要都是二三线城市。

  当年,富力还斥资200亿元,接盘了万达77个酒店。虽说是抄底,但也带来巨大的债务负担,因为商业地产本就是重资产行业。

  今年上半年,富力以210亿元,收购840万平方米的土地储备。同时,1月份,富力接盘万达伦敦项目;4月份,富力又与海航地产签订了57亿元合作协议。

  到了下半年,在“遏制房价上涨”的指导下,全国楼市开始转向,一二线城市房价开始有涨转跌,部分城市销售数据近乎腰斩。

  这种背景下,充沛的现金流,比充盈的土地储备要重要得多。要知道,2017年和2018年上半年拍下的地,恰恰是这一轮的最高位。

  十年后的今天,恒大、碧桂园成功挑战万科,先后登上房地产“一哥”宝座,而富力却从第一阵营跌落到第三阵营。

  2017年富力销售额不足900亿,仅有碧桂园的1/7左右,在所有房企中排名第23位。

  同属“华南五虎”的合生,早在10年前销售业绩就一蹶不振。而雅居乐在广东市场仍旧风生水起,但已经失去挑战行业霸主潜力。

  12年过去,富力还在前行,不仅离万科越来越远,连当初的恒大、碧桂园都望尘莫及,令人叹息。